L'investissement de Robien/Borloo à Lyon

Principe :	Avantage fiscal :	Conditions :
déduction de 50% à 65% du montant de l’investissement sur 9 ans à 15 ans. (selon respectivement qu’il s’agisse d’un investissement en Robien recentré ou en Borloo populaire ).	imputation du déficit à concurrence de 10 700€ annuels, directement sur le revenu imposable de l’investisseur. En Borloo populaire, une déduction forfaitaire de 30% est applicable sur les revenus bruts.	location non meublée en respectant les plafonds de loyers selon la zone. En Borloo, respect également d’un plafond de ressources du locataire.

Principe : Déduction annuelle au titre de l'amortissement, sur le montant de l'investissement, comme suit :

	Borloo populaire	Robien recentré
Règles d'amortissement	6% par an pendant 7 ans puis 4% par an pendant 2 ans et ensuite possibilité de proroger à 2,5% par an pendant deux périodes successives de 3 ans	6% par an pendant 7 ans 4% par an pendant 2 ans.
Total amortissable	de 50% à 65% selon la durée choisie	50%
Durée maximum	15 ans	9 ans

La base de l'amortissement comprend le prix de l'immobilier + frais d'acquisition (droits d'enregistrement et de timbre, honoraires et commissions, …).

Avantage fiscal :

L'amortissement se cumule aux charges, aux intérêts d'emprunts et à la déduction forfaitaire annuelle :
l'ensemble vient en déduction des loyers, permettant de ne pas générer d'impôts au titre des revenus tirés de la location.
L’investisseur en Borloo ou Robien obtient, par diminution de son revenu net imposable du à l’amortissement du bien immobilier, une réduction d'impôt.
Cette défiscalisation est donc proportionnelle au montant de l’investissement et au taux d'imposition du contribuable (TMI notamment).
Plus ce dernier se situe dans une tranche élevée, plus l'impact fiscal est important.
•  Le déficit foncier excédentaire vient en déduction du revenu imposable de l'investisseur, à concurrence de 10 700 € par an, générant une réduction d'impôt annuelle jusqu'à 4 280 €.
Point de départ de la période d'amortissement (et donc de gain fiscal) : mois d'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si celle-ci est postérieure à l'achèvement.
Si l’achèvement intervient en cours d’année, l’amortissement se fera au prorata temporis la 1ère année avec report du nombre de mois restant sur la 6ème année civile.

Conditions

• Location nue – non meublée – de façon effective et continue pendant 9 ans à usage d'habitation principale du locataire.
• La location du bien doit être effective dans les 12 mois suivant la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition.
• Respect des plafonds de loyers.
• Pour le Borloo populaire, il convient en outre de respecter un plafond de ressources (revenus) du locataire.

Plafonds de loyer

Le loyer mensuel – charges non comprises – est plafonné pendant la période d'amortissement seulement, en fonction de la surface habitable du logement.
Cette dernière peut être augmentée de la moitié de la surface des annexes (terrasses, balcons, loggias, caves) dans la limite de 8m2 par logement.
Il dépend de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien. La France est divisée en 4 zones :

Classement géographique des communes

Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
• Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne. • Côte d'Azur (bande littorale Hyères-Menton). • Genevois français.	• Agglomérations de plus de 250 000 habitants*. • Grande couronne autour de Paris. • Quelques agglomérations chères**. • Pourtour de la Côte d'Azur. • Départements Outremer, Corse et îles.	Reste de la zone B, c'est-à-dire : • Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants. • Autres zones frontalières ou littorales chères. • Limite de l'Ile-de-France.	Reste du territoire.

* 23 agglomérations comptant plus de 250 000 habitants selon le dernier recensement général de la population : Aix-en-Provence - Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours, Saint-Etienne, Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon.
** Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo.

Plafonds de loyer
(par mois par m2 de surface dite « fiscale », valeurs pour les baux conclus en 2006)

	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Robien recentré	19,89€	13,82€	11,30€	8,28€
Borloo populaire	15,91€	11,06€	9,04€	6,62€

Note : ces plafonds de loyer sont actualisés chaque année au 1er janvier.

Augmentation des loyers

Pendant la durée du bail, le loyer sera annuellement indexé – en général par le gestionnaire à qui est confiée la gestion du bien – sur la base du nouvel indice de revalorisation des loyers (IRL) à compter du 1er janvier 2007, soit une indexation voisine de l'inflation.
A l'occasion d'un changement de locataire, le nouveau loyer sera calculé sur la base des plafonds annuels publiés par décret; puis, augmenté annuellement comme indiqué précédemment.

Locataire

Le locataire doit être une personne physique (ou un organisme privé ou public louant des biens en faveur de son personnel) autre qu’un membre du foyer fiscal du propriétaire.
En Borloo, le locataire ne peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire, par contre l'engagement de location peut être suspendu, à l'issue d'une période de location d'au moins trois ans, pour mettre le logement à la disposition d'un ascendant ou descendant du contribuable. Ce dernier ne bénéficie pas, pendant la période de mise à disposition du logement, de la déduction au titre de l'amortissement.
Cette période de mise à disposition du logement, qui ne peut excéder neuf ans, n'est pas prise en compte pour la durée de location minimale de neuf ans.
Pour le Borloo populaire, il convient de respecter un plafond de ressources (revenus) du locataire.

Plafonds de ressources du locataire en Borloo

Les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder les plafonds ci-dessous en fonction du lieu de location :

Composition du foyer locataire	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Personne seule	32 268€	23 968€	21 971€	21 822€
Couple	48 226€.	35 198€	32 265€	29 332€
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge	57 971€	42 138€	38 627€	35 115€
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge	69 440€	50 996€	46 747€	42 497€
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge	82 204€	59 855€	54 867€	49 879€
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge	92 502€	67 517€	61 890€	56 264 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième	+10 308€	+7 667€	+7 028€	+6 389€

Ces plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier.

NDLR : selon nos estimations, près des deux tiers des foyers français ont des ressources inférieures aux plafonds fixés, ce qui rend cette limitation moins sociale qu'il n'y parait et donc en définitive assez favorable à l'investisseur.

Conditions particulières

• Le bien immobilier peut être détenu directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI de gestion, SCPI, société immobilière de copropriété ou toute autre société de personnes…).
Le bien immobilier doit être détenu en pleine propriété: le démembrement (séparation "usufruit" / "nue-propriété") fait en effet obstacle au bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement sauf s'il résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune. Le conjoint survivant titulaire de l'usufruit peut alors continuer à bénéficier de la déduction pour la période restant à courir à la date du décès, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités.
• Tous héritiers, légataires d’immeubles pour lesquels l’option pour l’amortissement avait été exercée continuent à bénéficier du dispositif.
Pour un même logement, l'amortissement ne peut se cumuler avec la réduction accordée au titre de certains investissements réalisés outre-mer.
• Non compatible avec le régime du micro foncier.

Obligations déclaratives

• Lettre d'option pour le dispositif Robien ou Borloo
• Engagement de location nue à usage de résidence principale
• Déclaration d'achèvement de travaux
• Copie du bail de location
• Dans le cas du Borloo populaire, copie des deux derniers avis d'imposition du locataire.
Ces documents sont à joindre – une fois pour toutes – à la première déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044s), c'est-à-dire en début de l'année qui suit celle d'achèvement du bien ou, si elle est postérieure, de l'année d'acquisition du logement. Si, au cours de l'année d'achèvement du logement, celui-ci n'est pas encore loué, la copie du bail est à envoyer à l'occasion de la déclaration de revenus suivante.

Non respect des conditions

En cas de non respect des conditions le propriétaire bailleur devra rendre les avantages fiscaux dont il aura bénéficié.
Cependant, si le non respect résulte de l'un des évènements suivants (pendant la période d'amortissement) de la part de l'un des époux soumis à l'imposition commune, aucune reprise ne sera à effectuer et le gain fiscal sera donc définitivement acquis:
• décès
• invalidité (2ème ou 3ème catégorie)
• Licenciement